Checkliste: Was Sie beim Immobilienkauf in Spanien beachten sollten

Damit die Suche nach dem Traumhaus in Spanien nicht zum Alptraum wird, haben wir für Sie die wichtigsten Punkte zusammengefasst.

Anders als in der Schweiz muss der Kaufvertrag in Spanien nicht notariell beurkundet werden. Er kann als privater Kaufvertrag wirksam abgeschlossen werden. Dies hätte jedoch zur Folge, dass der Grundbucheintrag nicht entsprechend geändert werden kann, so dass die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages unbedingt zu empfehlen ist. In Spanien ist es üblich, einen Reservierungsvertrag (contrato de arras) abzuschließen. Der Käufer zahlt eine Reservierungsgebühr und der Verkäufer verpflichtet sich im Gegenzug, die Immobilie nicht an Dritte zu verkaufen. Die gezahlte Gebühr wird bei Abschluss des Kaufvertrages auf den Kaufpreis angerechnet. Entscheidet sich der Käufer gegen den Kauf, verliert er die geleistete Zahlung.

Der Kauf einer Immobilie im Ausland kann mitunter eine nervenaufreibende Angelegenheit sein, vor allem, wenn Sie die Landessprache nicht beherrschen. Oft empfiehlt es sich, einen Immobilienmakler Ihres Vertrauens zu beauftragen, der Ihnen nicht nur bei der Suche nach einem geeigneten Objekt behilflich ist, sondern auch bei den Formalitäten des Kaufvertrags. Das spart Zeit, Geld und Nerven.

Obwohl sich Immobilien in der Schweiz nicht allzu sehr von Häusern und Wohnungen in Spanien unterscheiden, sollte man bei der Immobiliensuche und -Besichtigung auf einige Unterschiede achten: 

In den Anzeigen auf spanischen Immobilienportalen wird meist nicht die Wohnfläche, sondern die Grundfläche angegeben. Manchmal ist dies nicht ausreichend gekennzeichnet und kann bei ausländischen Nutzern zu Verwirrung führen. 

„Viele der in den Anzeigen angegebenen Grundflächen sind falsch. In einigen Fällen werden gemeinsam genutzte Flächen mit eingerechnet. In anderen Fällen wird die Grundfläche als 30% größer als die Wohnfläche berechnet, was nicht korrekt ist. Die angegebene Wohnfläche ist jedoch sehr wichtig, da sich bei den heutigen Preisen ein Unterschied von 6 oder 7 Quadratmetern erheblich auf den Endpreis auswirkt. Der Immobilienmakler sollte so gewissenhaft wie möglich sein, die Immobilie genau vermessen und die Grundfläche anhand der Länge der Fassade berechnen. Nicht in allen Fällen ist es möglich, die Fläche auf diese Weise zu berechnen, aber nur in diesen Fällen sollte diese Methode angewandt und ein Prozentsatz berechnet werden. Die Flächen von Terrassen oder Balkonen werden nie mitgezählt und es sollte immer klar sein, ob es sich um die Grundfläche oder die Wohnfläche handelt. Wenn die Wohnung über einen Abstellraum verfügt, muss dessen Fläche separat angegeben werden, da der Quadratmeterpreis variiert“. 

Für den Verkauf einer Wohnung sind verschiedene Urkunden und Dokumente erforderlich. „Der Grundbucheintrag (nota simple), die technische Gebäudeinspektion (ITE - Inspección técnica de edificions) und eventuelle Belastungen sollten vorhanden sein. Ein guter Makler sollte sich nicht darauf beschränken, die Wohnung zu zeigen; fragen Sie nach konkreten Informationen. Makler sind Experten und sollten die Immobilie, die sie verkaufen, sehr gut kennen“.

„Ich habe schon sehr ungenaue Grundrisse gesehen, die eher einer Skizze als einem Bauplan glichen. Viele Makler füllen diese Pläne mit Möbeln, die im Maßstab viel zu klein sind. So entsteht der Eindruck, dass alles perfekt passt, obwohl das eingezeichnete Bett in Wirklichkeit nur 70 x 180 cm misst. Wenn ein Grundriss vorhanden ist, sollte er genaue Angaben über die Wohn- oder Nutzfläche jedes Zimmers enthalten. Die Zeichnung kann Möbel enthalten, die jedoch maßstabsgetreu und realistisch sein müssen. Der Grundriss muss vom Immobilienmakler unterzeichnet sein und der Realität entsprechen“.

Beschreibung von Materialien und Oberflächen: Parkett ist nicht dasselbe wie Laminat, ebenso wenig wie einfach oder doppelt verglaste Fenster. „Die Preisunterschiede sind beträchtlich, daher sollte eine Immobilie nicht leichtfertig beschrieben werden, insbesondere wenn von nicht vorhandener Ausstattung oder besserer Qualität die Rede ist. Wenn die Ausführung als besonderer Mehrwert angegeben wird, sollte diese genau überprüft werden. Denn auch die Sanitäranlagen werden nicht gesondert erwähnt, da es sich um etwas Grundlegendes handelt. Wasser, Heizung, Elektrizität... Man muss wissen, wann die Immobilie gebaut wurde und wann eventuelle Renovierungen durchgeführt wurden“.

Parkett ist nicht dasselbe wie Laminat, ebenso wenig wie einfach oder doppelt verglaste Fenster. „Die Preisunterschiede sind beträchtlich, daher sollte eine Immobilie nicht leichtfertig beschrieben werden, insbesondere wenn von nicht vorhandener Ausstattung oder besserer Qualität die Rede ist. Wenn die Ausführung als besonderer Mehrwert angegeben wird, sollte diese genau überprüft werden. Denn auch die Sanitäranlagen werden nicht gesondert erwähnt, da es sich um etwas Grundlegendes handelt. Wasser, Heizung, Elektrizität... Man muss wissen, wann die Immobilie gebaut wurde und wann eventuelle Renovierungen durchgeführt wurden“.

„Bei der Besichtigung eines Hauses ist es mir einmal passiert, dass derjenige, der mir das Haus gezeigt hat, mir gesagt hat, wie ich die Räume aufteilen soll. Ein Haus ist nicht wie ein Puppenhaus gebaut; es gibt Wasserleitungen, Rauchabzüge und vor allem tragende Wände, die nicht einfach eingerissen werden können. Wenn wir wissen wollen, wie wir ein Haus oder eine Wohnung aufteilen können, müssen wir uns an einen Statiker wenden. Ein weiterer Klassiker ist die Schließung der Terrasse oder des Balkons: „Nur weil sie in anderen Stockwerken geschlossen wurden, heißt das nicht, dass wir das auch können. Das Thema ist komplizierter, als es aussieht“.

„Der Durchschnittspreis für Immobilien in einem bestimmten Gebiet wird durch die Preise bestimmt, zu denen Kaufverträge abgeschlossen werden und die in Urkunden und Grundbüchern eingetragen sind. Nur diese Preise sollten berücksichtigt werden, nicht die Preise, die die Nachbarn in dieser Gegend für ihre Immobilien verlangen.

„Wenn Immobilienmakler ihre Maklergebühren festlegen, müssen sie angeben, ob die Mehrwertsteuer enthalten ist oder nicht. Dies könnte zu Verwirrung führen und man könnte annehmen, dass die Gebühr 3 % beträgt, ohne die Mehrwertsteuer von 21 % zu berücksichtigen“.

All dies mag lästig erscheinen, aber es lohnt sich, diese Punkte vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien zu beachten, um später unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Bei der Suche nach Ihrer Traumimmobilie begleiten und beraten wir Sie gerne.